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10天逾百亿美元!监管政策来了,房企海外发债套上“笼头”,楼市会降温吗

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7月份,住房公司的海外债务刚刚爆发,严厉的监管政策出现了!

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7月12日,国家发展和改革委员会发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(以下简称《通知》)。为了防止房地产企业发行外债可能带来的风险,促进房地产市场的稳定健康发展,《通知》提出了房地产企业登记发行外债申请的以下要求:/p>

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一些住房企业面临抢夺土地的压力,土地掠夺现象将大幅减少

北京市房地产协会秘书长陈志表示,《通知》的主要目的是堵塞漏洞。通过明确掌握发行美国债券的房地产公司的各种详细信息,如数量,用途和持续时间,可以预防和控制房地产企业可能产生的风险,防止市场再次过热。《通知》也是监管政策连续性的表现。 “一个城市和一个政策”是地方政府的责任。财政政策是中央政府的责任,显然是分裂的。

陈智认为,今年上半年,全国房地产市场所谓的“小杨春”与公司债券发行和房地产信托无关。在众多影响因素中,金融因素起着更直接的作用。 6月底和7月初,一些信托公司接到银行监管窗口的指导,要求控制房地产信托业务的规模;要求加强房地产信托的风险防控,控制房地产信托的规模,这在逻辑上符合当今国家发改委文件的精神。

但是《通知》不是“一刀切”的电话。毕竟,发行债券是一种市场行为。在当前的国际国内经济环境下,原始外债的规模可能被接受,但需要加以控制和防范。

中原地产首席分析师张大伟指出,首先,政策不是“一刀切”,而是加强监管,对正常融资没有影响,但会大幅收紧融资。

其次,美元债务不是房地产企业的主要资金来源。只有一些企业,特别是在香港上市的企业,发行更多的美元债务。在7月份过去的11天里,全国20多家住房公司发行了近150亿美元的美元债务。可以看出,该行业已收紧对美元债务政策收紧的预期。

第三,根据政策影响,2019年第三季度,住房企业的大规模融资将减少,土地掠夺现象将趋同。特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力依然明显。目前,信托和海外融资是规范而非全面暂停,整体影响不会太大。

宜居研究中心智库研究室主任颜跃进指出,该政策明确了外资的使用,即只能取代明年到期的中长期外债。这个规则具有很强的控制效果,换句话说,三个。融资的使用受到限制,包括发行偿还国内债务的海外债务,发行流动资金补充的海外债务,以及发行征地的海外债务。类似的控制主要是由于最近一些住房公司的海外融资。负面影响,但也有助于防止相关住房公司海外债券发行的金融风险扩大。

北京一家住房公司的财务负责人表示,一般来说,上半年是住房融资的高峰期。 “就我们公司而言,年度融资计划的70%至80%已在上半年完成。”不过,该负责人还表示,最近可以清楚地感受到融资方面的压力。 “如果杠杆率进一步收紧,旧公司将借入新的变化可能会产生一定的影响。”另一位华北房地产高管表示,上半年看融资,下半年看销量。 “尽管下半年融资可能面临压力,但我们希望从销售方面提升业绩,缓解资金压力。”

一家知名资产管理机构的香港子公司债券投资负责人表示,境外外资企业的债务发行工作基本完成。供应方面的收紧对市场影响不大。

一家中资机构认为“房子不推测”,《通知》是房地产调控实施的幕后推手。

最近,住房企业的海外融资计划被吹走了

7月初,当国内融资收紧时,房地产公司的海外融资计划被吹走了。

据中原地产统计,截至7月上旬,超过15家房地产公司已发行超过100亿美元的融资计划。融资成本从不到6%增加到超过10%。

2019年国内外债券发行利率比较

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平安证券

7月10日,中骏集团控股有限公司宣布已与汇丰银行,美林证券,摩根士丹利和瑞银就发行本金总额为5亿美元的优先票据签订购买协议。同日,龙光房地产控股有限公司宣布,该公司计划在2023年发行4亿美元优先票据,年利率为6.5%。

7月9日,中国海运发行了20亿港元和4.5亿美元的双币固定利率债券,最低票息率仅为2.9%。世茂房地产控股有限公司宣布计划在2026年发行10亿美元的优先票据,利率为5.60%。

张大伟认为,自2018年第四季度以来,住房企业融资困难有所缓解。但是,自2019年5月以来,国内融资渠道加强了对房地产行业的监管,特别是信托渠道的收紧。虽然目前仍有很多融资渠道,但各家住房公司担心后续行动收紧,近期加快融资。从房地产企业的资金成本来看,由于需求的增加,住房企业的资本成本与以往相比有所增加,特别是规模较小的企业,融资成本显着增加,美元融资已超过10%。

张大伟指出,最近,住房公司更加关注资本链的安全性,包括完成大规模公司债券发行的富力等公司。从趋势来看,预计后续住房融资难度将继续增加,资金价格可能上涨。

徐晓红

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